发布日期：2024-10-17 01:25 点击次数：199
编者按：2024年政府工作报告指出，要增强资本市场内在稳定性。证监会也强调，要提升上市公司质量，增加投资回报。资本市场联通千行百业、牵系千家万户，一个兼顾“稳”与“进”的资本市场为大众所盼。
为维护公司全体股东利益，增强投资者信心，促进公司可持续高质量发展，招商蛇口(001979.SZ)结合发展战略、经营情况及财务情况，今日盘后发布2024年度“质量回报双提升”行动方案，具体方案共涉及6个方面，分别是：聚焦主业精耕细作，加快高质量发展进程；转型创新科技赋能，激发高质量发展活力；风险防控精密有效，筑牢高质量发展底线；夯实公司治理，提升规范运作水平，践行可持续发展；提升信披质量，多渠道加强与投资者沟通交流；注重股东回报，持续稳定分红。
招商蛇口表示：近年来，房地产市场发展逻辑发生了深刻变化，行业、市场和企业持续分化。公司精业笃行，惟实励新，紧扣高质量发展首要任务，科学践行发展战略，坚持品质优先，克服行业困难，积极应变求变，在结构布局、创新驱动、风险管控、公司治理等方面均取得一定成效，市场排名稳步提升，总体呈现稳中向好的发展态势。
聚焦主业精耕细作，加快高质量发展进程
在房地产需求收缩前提下，唯有高品质、好服务的产品才是适销对路的产品。
开发业务守稳基本盘，精建细管提品质。招商蛇口在投资端，聚焦核心城市，持续完善投资管理体系；在产品端，推行首席设计师制，全面重塑产品管理体系，加强实景品质呈现，合肥、长沙、成都等地涌现优秀项目；在交付端，服务升级，不断优化精益交付体系，提升交付品质与口碑。2023年累计获取土地55宗，“深耕6+10城”投资金额占比达88%，实现签约销售金额2,936.35亿元，跻身行业前五，13个城市进入当地流量销售TOP5，高能级城市深耕卓有成效，名列克而瑞产品力排名第七，完美交付比例及客户满意度持续提升。
招商蛇口强化投资管控，坚持以销定投、聚焦核心、轻重并举的投资策略。半年报显示，招商蛇口获取7宗地块，总计容建筑面积80.13万平方米，总地价146.14亿元。招商蛇口在“核心10城”的投资金额占比达86%。公司获取代建项目26个，合计新增管理面积178万平方米；获取4个轻资产管理输出项目，涉及产业、公寓、办公等业态，合计新增管理面积16.3万平方米。
今年上半年，招商蛇口累计实现签约面积438.71万平方米，累计实现签约销售金额1,009.52亿元，销售规模稳居行业前五，表现持续强劲。具体来看，招商蛇口在全国12个城市进入当地流量销售金额TOP5，其中深圳、西安、长沙、合肥、南通排名当地TOP1，南京、佛山进入TOP3，上海、成都、重庆、苏州、徐州进入TOP5。新推盘项目营销管理精细度不断提升，各重点工作模块管控力度持续强化，上半年，招商蛇口新推盘项目首开当日去化率同比提升了17个百分点；销售权益比为65%，同比提升了9个百分点；而“强心30城”销售业绩贡献占比91%；“核心10城”销售业绩贡献占比66%，同比去年提升2个百分点。成绩的背后，得益于招商蛇口优化营销管理抓手，持续推进总部营销强管控，优化区域营销组织架构、营销人才评价体系。组建营销专家操盘手和管理尖兵团队，下沉管理提升项目操盘水平。
面对当下不确定的市场环境，招商蛇口加大“向内求索”的力度，追求品质制胜。为实现快速、稳定地输出有市场竞争力的产品，招商蛇口推行首席设计师制，从机制保障、产品研发、条线赋能、人才培养等多维度，全面重塑产品管理体系。长沙天青、杭州璀璨映澜、佛山华玺、上海臻境等各地新面市的项目呈现效果优秀，入选“全国十大作品”，赢得市场肯定。
资产运营把稳转型舵，精细运营提回报。招商蛇口以提高盈利能力为核心，狠抓资产运营项目出租率提升，践行差异化思路，打造具有创造性、地域性的特色产品。2023年,公司管理范围内的资产运营收入实现66.91亿元，EBITDA 33亿元，26个项目131万㎡(GRA)开业入市。半年报显示，2024年上半年，招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入36亿元，同比上涨15%，EBITDA实现18.95亿元，同比上涨14%。招商蛇口强化精益运营管理降本增效，持续提升资产投资回报水平。其中，成熟运营期项目(开业三年及以上)EBITDA回报率达6.34%，同比提升0.2个百分点。
2023年，博时蛇口产园REIT实现首批扩募，发行规模12.44亿元；8月30日，作为原始权益人的招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金(简称“招商蛇口租赁住房REIT”)获得证监会注册批文，这是继招商蛇口产业园REIT、招商公路高速公路REIT后，招商局集团迎来第三单公募REITs，这也是继招商局商业房托、蛇口产园REIT后，招商蛇口的第三个REIT平台。此次招商蛇口租赁住房REIT底层资产包含位于深圳市南山区港湾大道太子湾人才公寓一期的太子湾项目和深圳市南山区工业八路东招商桃花园五期的林下项目。项目建筑面积总计6.53万平方米，土地使用权面积为3.52万平方米，估值约12.87亿元。2023年末的整体出租率97.36%，平均估值单价约19723元/平方米。招商蛇口租赁住房REIT发行上市后，将与招商局商业房托、蛇口产园REIT一并构建招商蛇口资产运营业务新态势，完成“产业园区、集中商业、长租公寓”三大资产运营业务主要板块资产上市平台的构建，进一步打通房企“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制。
城市服务筑稳增长极，以轻带重促发展。招商积余作为招商蛇口城市服务板块的重要发展平台，深化“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展，推动“品质、规模、效益”三者均衡向好，以“经营+管理”双轮驱动，持续深化提质增效，主要经营指标稳健增长，经营业绩呈现总体平稳的运行态势。2023年实现营业收入156.27亿元，同比增长20%，进驻城市156个，管理面积3.45亿平方米，平台增值和专业增值服务持续发力，综合实力迈入行业“三强”。2024年上半年，招商积余实现营业收入78.39亿元，较上年增长12.34%，截至2024年6月，招商积余在管项目2,209个，管理面积达3.85亿平方米。
深耕基础物业管理沃土，物业管理业务多领域市场拓展持续发力。半年报显示，招商积余2024年上半年实现新签年度合同额18.93亿元，其中第三方项目新签年度合同额17.40亿元；非住宅业态稳健增长，管理面积为2.52亿平方米，占比66%，实现基础物业营业收入46.33亿元，占基础物业管理总收入的比重超七成，核心业态如金融、互联网、航空、高校、医院、交通等项目拓展表现强劲。市场化住宅项目新签年度合同金额1.69亿元，同比增长超70%，提升显著。
在狠抓产品力的同时，招商积余不断升级服务理念，聚焦服务力打造，建立起了八个“一”的服务力提升模型，从客户需求分析、产品服务体系、产品服务落地策略与路径等，系统地展现招商积余服务力的打造；从产品力、数智化、组织、安全四个方面为服务力提供支撑；通过经营业绩、行业地位等维度的提升，体现服务力打造成果成效。
招商蛇口在转型发展的路上步履不停，不仅积极调整迎合市场发展，更是在未来布局方向上有所创新，积极培育第二增长曲线。代建业务成为转型业务板块的重要组成。
2024年3月，招商蛇口设立专业公司“招商建管”，作为旗下统筹管理并开展代建业务的专业公司。招商建管秉持“建设美好生活”使命，不仅整合了招商局集团的平台资源，更是深度吸纳了招商蛇口在城市运营领域的丰富经验，深化代建与城市更新、资产运营等业务资源联动，累计承接代建项目超530个，布局城市超23个，累计管理面积超1,800万平米，服务客户涵盖各地政府、各类企业，形成了覆盖会展中心、产业商办、住宅公寓、医疗康养、文体中心、学校教育、市政公园、道路桥梁、水工等九大产品业态的综合代建能力。半年报显示，2024年上半年，招商蛇口新增26个代建项目，新增代建管理面积约178万平米，新进驻苏州、合肥等城市；在履约项目有序推进，多个项目先后获得国际国家级奖项。
转型创新科技赋能，激发高质量发展活力
近年来，招商蛇口致力于推动科技创新与产业融合，加快发展战略性新兴产业，推进数字经济发展，持续锻造新质生产力。一方面，大力推进科技创新。探索数字化赋能业务转型，加快开发和迭代房地产数字化营销、投审决策、客研数据集成、成本造价等系统平台；重构持有经营业务系统，高效统计资产和经营数据，推进能耗能效精益管理；重点构建“ONE蛇口”跨业态大会员体系，强化客户运营；推动AI大模型创新应用，开展人工智能场景规划和研发体系建设，进一步适配转型发展需要。另一方面，加快产业绿色化转型。积极响应国家绿色低碳发展战略，发布碳达峰碳中和白皮书，将绿色可持续理念根植于城市开发和运营，以绿色设计、绿色施工、绿色运维为主线开展建筑项目全生命周期节能降碳，结合不同产品线推进智慧科技、绿色健康、精工智造等建筑科技应用落地，助力产品服务创新。截至2023年底，绿色建筑面积已累计5,793万平方米，新增装配式建筑面积占新增建筑面积比例90%。
值得一提的是，招商蛇口重视培育孵化新兴产业。聚焦数智科技、绿色科技和生命科技三大新兴产业方向，深化“产业投资+孵化服务”协同模式，以打造主题园区为抓手，推动新兴产业集聚，探索多轮驱动的商业模式，推进现代化产业体系建设。
半年报显示，招商蛇口产业园运营收入实现5.72亿元，布局国内核心一二线17个城市，产品线包括网谷(科创园)、意库(文创园)和智慧城(智造园)等。2024年上半年末，招商蛇口管理范围内的产业园在营主要项目34个，总经营建筑面积约252万平方米，在建及筹备项目规划经营建筑面积约66万平方米。与此同时，招商会展不断突破，扎实推进展会服务力提升，积极拓展自办展及轻资产业务，赋能综合开发。旗下运营的深圳国际会展中心项目2024年上半年累计办展28场，展览面积193万㎡，举办10万平方米以上大型展览8场，包含20万平方米以上超大型展览2场，首次落地深圳国际会展中心举办的展览36万平方米；上半年累计承接举办31场覆盖会议、演艺、企业年会、发布会等多种非展活动。今年6月，招商蛇口为推动会展业务与产业园区业务双向融合，产业园区可依托深圳国际会展中心等国内一流的展馆资源、专业展会资源，为入园企业提供市场对接、联络客户、发现商机等专业特色产业服务，招商蛇口的产业运营服务进一步完善、升级。
风险防控精密有效，筑牢高质量发展底线
行业销售环境、融资环境依旧承压，房企债务违约仍未停止，财务稳健成为房企活下去并活得好的基石。
招商蛇口秉持稳健的财务管理策略，将底线思维视作发展的“压舱石”与“稳定器”，“三道红线”始终处于绿档。2024年上半年末，公司剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率59.17%、现金短债比为1.63，并采取稳杠杆、优结构的融资策略，整体债务结构稳固、风险可控。通过与标杆同业对标，挖潜改进空间，精细管控办公成本；充分发挥公司信用优势进行高息债务置换，降低资金成本，2024年上半年末综合资金成本3.25%，处于行业领先水平，较年初降低22个BP。
在公司治理方面，招商蛇口表示，贯彻“两个一以贯之”，建设完善中国特色现代企业制度，建立了“三会一层”权责分明的法人治理结构，各机构分工协作，相互制衡；公司依法建立了公司治理及内部控制体系，规范议事决策程序；积极践行可持续发展战略，ESG体系有机融入企业经营管理的各环节。公司连续17年披露《社会责任报告》或《可持续发展报告》，充分展现了公司在可持续发展的丰富实践和绩效。截至2024年上半年末，公司MSCI ESG评级为A(为A股房地产企业最高评级)，国证、中证等ESG评级均为AAA(行业第一)。
在投资者沟通方面，招商蛇口表示，始终严格按照相关法律法规的要求履行信息披露义务，并以投资者的需求为导向不断提升信息披露的主动性与透明度，成为深市各板块中唯一一家信息披露连续20年考评为A的上市公司；建立了多元的投资者沟通机制。公司采用多渠道、多角度、多层面沟通策略，通过召开股东大会、召开投资者交流会、召开业绩说明会、参加各类策略会、回复深交所互动易平台的问题、组织投资者实地调研、接受投资者电话咨询等方式，向资本市场充分展示公司的发展战略和经营情况。同时，公司管理层通过资本市场周报、资本市场快讯等方式及时了解股东诉求和投资者关注点，与投资者建立良好的关系。
而在关切股东利益方面，招商蛇口表示，在兼顾业绩增长及高质量可持续发展的同时，持续强化股东回报。公司充分利用股份回购、现金分红等措施与全体股东分享公司高速发展的红利。自2015年整合上市以来，公司每年现金分红均超过归母净利润的40%。在行业现金流普遍紧张的背景下，公司主动平衡资金留存与股东回报，公司将2023年度的现金分红比例提升至45.88%。2015年上市至今，公司累计派发现金红利约372.47亿元。此外，公司积极实施回购，回购公司股份金额累计约40亿元，累计回购公司股份1.84亿股，并已完成注销并减少公司注册资本，有效提高投资者回报，切实维护股东利益。
展望未来，招商蛇口指出，将坚定落实转型发展战略，着力提升全产业链经营管理能力，坚定不移走创新驱动、转型引领之路，积极培育新的利润增长点，构建高质量可持续发展的“马利克曲线”公司将继续充分践行“以投资者为本”的理念，在保障公司内在价值持续提升的同时，通过多种方式竭力维护投资者权益，提升投资回报水平，切实做好“质量回报双提升”，为增强市场信心、促进资本市场积极健康发展贡献力量。